Смена собственника при аренде недвижимости - что делать?

Вопрос аренды коммерческой недвижимости рано или поздно становится актуальным для любого ярославского предпринимателя, когда появляется понятная необходимость в обеспечении клиентов местом приема, а работников - рабочим местом. Самым распространенным вариантом является аренда офиса в Ярославле. Советы по подбору офисного помещения и по заключению договора об аренде коммерческой недвижимости приводились уже нами раньше. Теперь рассмотрим еще один нередкий случай, когда арендодатель решает продать офисное помещение, сданное Вам в аренду, другому собственнику. Имеет ли он основания для совершения сделки купли-продажи переданного в аренду офиса? Конечно, ведь по закону он является собственником жилья и вправе им распоряжаться на свое усмотрение, но не ущемляя Ваших прав, оговоренных в договоре аренды.

Юридический аспект смены собственника недвижимости, сданной в аренду

Разберемся подробнее в правах и обязанностях сторон. Сдача коммерческой недвижимости в собственность - это передача прав собственности от хозяина недвижимости (собственника) другому лицу. Для юридического закрепления сделки составляется договор купли-продажи недвижимого имущества. После этого от территориального органа Федеральной регистрационной службы получают свидетельство , где указан новый владелец имущества.

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, при заключении данного договора не должны затрагиваться права арендатора и нарушаться условия аренды недвижимости, закрепленные в договоре. Поэтому, если договор аренды составлен юридически грамотно, учтены все возможные нюансы и перипетия в ходе процесса аренды, Вам нечего бояться. И в случае, если новый собственник захочет поставить Вас перед фактом повышения арендной платы, Вы легко можете его послать...к тексту договора аренды, где должно быть без каких-либо дополнительных условий указано, что арендная ставка остается неизменной в течение года. Новый собственник не сможет в одностороннем порядке изменить условия ранее заключенного договора или признать его недействительным.

Условия расторжения договора аренды коммерческой недвижимости

Факт того, что новый владелец не знал об заключенном договоре аренды не дает ему права выселить арендатора по собственному желанию. Если только на это нет специальных условий и предписаний, указанных в договоре. Поэтому для того, чтобы выселить арендатора, новому собственнику необходимо будет идти в арбитражный суд и просить расторжения арендного договора по определенным основаниям. Такими основаниями могут быть:

• нарушение арендатором условий договора аренды;
• если действия арендатора повлекли за собой ухудшение качества объекта аренды;
• неуплата арендатором арендной платы в течение 2 месяцев подряд (если плата производится раз в месяц);
• арендатор не выполняет капитальный ремонт, заявленный в договоре.

Но и с этими условиями не всё так просто. Новый собственник помещения сначала должен письменно известить арендатора о допущенных оным нарушений с требованием исправить их. И если в разумный срок нарушения не будут исправлены, можно подать иск против арендатора коммерческой недвижимости в суд. Если же нарушений нет или они оперативно исправлены, то у собственника не будет оснований для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Также следует добавить еще один важный момент. Арендатору и старому собственнику коммерческой недвижимости необходимо заключить и зарегистрировать новое дополнительное соглашение, где будут указаны платежные реквизиты нового собственника.

Ответственность собственника сданной в аренду недвижимости перед новым владельцем

Может быть такая ситуация, когда установлена только устная договоренность, а сам договор аренды не заключен. А по закону при передаче прав собственности на недвижимость настоящий владелец имущества отдает, а новый собственник - получает право взимать платежи с арендатора. Новый владелец же должен в письменной форме предупредить арендатора о том, что право собственности на недвижимость перешло в другие руки. Если арендатор не предупрежден таким образом, то он вправе продолжать платить арендную плату предыдущему владельцу. Это будет законно и новый собственник не имеет права просить арендатора повторно оплатить услуги аренды. То есть вся ответственность за любые финансовые убытки, связанные с несвоевременным предупреждением арендатора лежит на новом владельце.

Старый собственник обязан уведомить нового о наличии у него арендатора, ибо аренда - это обременение коммерческой недвижимости. В случае, если новый владелец недвижимости не был уведомлен о наличии подобного обременения, он имеет право расторгнуть договор купли-продажи и потребовать от старого собственника возместить убытки. Также новый собственник имеет право потребовать снизить цену за объект, если у старого собственника имеются арендаторы.